На прошедшем Финансовом конгрессе, организованном Банком России в Санкт-Петербурге, директор департамента «Домклик» Алексей Лейпи представил свою оценку текущего состояния рынка жилья в рамках сессии «Состояние рынка жилья: вызовы и перспективы».
В настоящее время рынок жилья в России находится на этапе трансформации, что связано с сокращением льготных программ. На фоне этих изменений наблюдается рост предложения на первичном рынке: хотя скорость продаж остается ниже, чем в предыдущие годы, объем непроданного жилья достиг 83,1 млн кв. м, а доля квартир, которые не были реализованы на момент ввода дома в эксплуатацию, составляет 28%. Однако в большинстве крупных регионов, где наблюдается активное строительство, ситуация остается стабильной. Исключение составляют Краснодарский и Приморский края, которые находятся в центре внимания экспертов. Более подробную информацию можно найти в Деловом еженедельнике Конкурент.
На рынке готовых квартир зафиксировано постепенное восстановление деловой активности. Хотя текущие объемы остаются ниже уровней 2021-2023 годов, динамика все же показывает положительные изменения. Важно отметить, что, несмотря на ожидаемое снижение объемов строительства в 2025 году, в России в настоящее время возводится около 120 млн кв. м жилья, что является рекордным показателем.
Тем не менее, наблюдается увеличение доли нераспроданного жилья, что может затруднить запуск новых проектов в будущем. Это не обязательно означает резкий рост цен в будущем, так как на рынок влияют множество факторов, включая ключевую ставку, себестоимость строительства и уровень платёжеспособного спроса. При условии сбалансированного запуска новых жилищных проектов можно избежать резких скачков цен.
Интересно, что разрыв в ценах между новостройками и «свежей» вторичкой (до 10 лет) практически исчез, а современное вторичное жильё начинает дорожать более высокими темпами – до 14–15% в год, что обусловлено наличием готовой инфраструктуры. Также не ожидается значительного падения цен на новостройки: рынок стремится к состоянию баланса не через прямое снижение цен, а путем конкуренции, акций со стороны застройщиков и длительных циклов строительства.
Одним из позитивных изменений на рынке стало введение механизма эскроу-счетов, который помог разрешить проблему обманутых дольщиков и защитить деньги покупателей от рисков банкротства. Банк России применяет проактивную стратегию управления проблемными проектами: при первых признаках кризиса используются реструктуризация, дофинансирование или продажа объекта более устойчивому девелоперу. Главная задача всех этих мер – гарантированное завершение строительства жилья с минимальными потерями для всех сторон.
Банк также выступает за распространение механизма эскроу-счетов на ипотеку для строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС), что позволит сделать этот сегмент рынка более безопасным и прозрачным. Для реализации данной инициативы необходимо доработать 186-ФЗ, разрешив использование электронных договоров подряда и законодательно закрепив четкие критерии готовности объекта для раскрытия счетов. Ожидается, что такие меры значительно снизят системные риски и повысят доверие участников рынка к проектному финансированию.
К тому же, при оформлении ипотеки заемщики зачастую выбирают страховой полис только ради снижения процентной ставки, не учитывая надежность страховой компании. Чтобы изменить этот подход, Сбер опубликовал на своем сайте рейтинг страховых компаний на основе данных о выплатах по ипотечному страхованию жизни. Этот рейтинг наглядно демонстрирует долю выплат от общего числа страховых случаев и помогает заемщикам понять, за что именно они платят – за «полис-пустышку» или за настоящую финансовую защиту своей семьи.