Согласно последнему докладу "Росконгресса" под названием "Дело Долиной и российский вторичный рынок недвижимости: макроэкономика против судебного прецедента", опубликованному в Газете Далекая окраина, ожидается, что в 2026 году цены на вторичное жилье в России снизятся на 10-15%. В то же время стоимость квадратного метра в новостройках, вероятно, останется на текущем уровне.
Данный прогноз утверждает, что снижение цен на вторичном рынке обусловлено факторами макроэкономики, а также зависимостью от развития ипотечного кредитования и динамики ключевой процентной ставки. Эксперты также отмечают, что в 2025 году на рынок недвижимости будет оказывать значительное влияние именно монетарная политика, а не судебные разбирательства, включая громкое дело певицы Ларисы Долиной.
В докладе подчеркивается, что в первой половине прошлого года ключевая ставка Центрального банка России оставалась на уровне 21%, а условия ипотечного кредитования были достаточно жесткими, что привело к изменению структуры расчетов на рынке и возврату к использованию "живых денег". "Ключевая трансформация последних лет заключается в снижении доли ипотечных сделок на вторичном рынке жилья. Доля сделок без ипотеки возросла с 16% во втором полугодии 2023 года до 55% к началу 2025 года", — говорится в документе.
Тем не менее, несмотря на сложные условия, обвала на рынке в прошлом году не произошло. Рынок адаптировался благодаря механизму альтернативных сделок, когда продавец одновременно реализует свою квартиру и приобретает другую, используя вырученные средства. Доля таких сделок в Москве и области возросла до 70%, что на 30 процентных пунктов выше показателя 2024 года. В целом по России альтернативные сделки составляют 80-85% от общего объема сделок на рынке — это максимальный уровень за последние девять лет.
По прогнозам экспертов, рынок вторичной недвижимости в 2026 году продолжит функционировать в формате альтернативных сделок и с использованием "живых денег". При снижении ключевой ставки до прогнозных 11-14% ожидается, что рыночные ипотечные ставки могут опуститься до 15-17%. Это, в свою очередь, частично восстановит спрос на ипотеку на вторичном рынке. Спред между первичным и вторичным рынками будет сокращаться до 25-30% к концу 2025-2026 годов, что также повлияет на общую динамику цен.
Таким образом, в ближайшие несколько лет на рынке недвижимости в России ожидаются значительные изменения, которые будут зависеть от макроэкономических факторов и политики в сфере ипотечного кредитования.