Управляющая компания (УК) обязана производить бесплатный ремонт и замену ряда элементов общего имущества многоквартирного дома. К таким элементам относятся радиаторы отопления без запорных вентилей, бетонные плиты балконов с ограждениями, почтовые ящики, детские площадки и подъезды. Эти работы уже оплачены жильцами в рамках строки «техническое обслуживание и текущий ремонт» в их ежемесячных квитанциях. Если УК отказывается выполнять свои обязанности, ссылаясь на отсутствие соответствующего пункта в договоре, это является незаконным. Верховный Суд РФ подтвердил, что управляющая компания обязана поддерживать общее имущество в исправном состоянии, независимо от того, прописаны ли конкретные работы в договоре или нет. Об этом сообщает Деловой еженедельник Конкурент.
Управляющая компания отвечает за обслуживание общего имущества многоквартирного дома, включая подвал, чердак, лестницы, подъезды, придомовую территорию и инженерные коммуникации. Все обязательные работы включены в тариф, который жильцы ежемесячно оплачивают. Размер платежа определяется на общем собрании собственников, но не может быть ниже минимального, установленного местной администрацией. Дополнительная плата за ремонт общего имущества не может взиматься. В то же время, если работа касается личного имущества жильца, например, замена смесителя или проводки, то расходы ложатся на собственника.
Что касается радиаторов отопления, то их статус зависит от наличия запорных вентилей. Если на радиаторах нет отключающих устройств, они считаются общим имуществом, и УК обязана их ремонтировать и заменять бесплатно. Замена радиаторов необходима, если батареи не прогревают помещение до нужной температуры, промывка не помогает, либо имеются протечки. Однако, если батареи работают исправно, УК не несет ответственность за их замену только по причине возраста. Если на радиаторах установлены запорные вентили, ответственность за ремонт лежит на жильце. То же правило относится и к полотенцесушителям в ванных комнатах. Если УК составляет акт о необходимости замены, но длительное время не выполняет свои обязательства, собственник может произвести замену за свой счет и затем взыскать расходы с управляющей компании.
Балкон делится на зоны ответственности. Бетонная плита и металлическое ограждение считаются общедомовым имуществом, и их ремонт обязан производить УК. Пол, стены, крыша, козырек и балконные двери находятся в ведении собственника, который должен самостоятельно заботиться о их состоянии: красить, менять и утеплять за свой счет.
Существует также проблема с бытовой техникой в случае скачков напряжения. УК должна следить за исправностью общедомовых устройств защиты электросети от перепадов. Если из-за их неисправности бытовая техника в квартире выходит из строя, управляющая компания обязана покрыть расходы на её ремонт или замену.
Почтовые ящики нередко становятся причиной споров между жильцами и УК. Управляющие компании часто заявляют, что это личная собственность жильцов. Однако, Верховный Суд РФ постановил, что почтовые ящики относятся к общему имуществу и должны устанавливаться на первых этажах многоквартирных домов, следовательно, УК обязана их обслуживать, ремонтировать и заменять.
Что касается домофонов, то их обслуживание зависит от условий договора. Обычно это не входит в обязанности УК, но если общее собрание жильцов решило включить эту услугу в договор управления, ремонт производится без дополнительной платы. Если такого пункта нет, жильцы могут либо доплатить УК, либо заключить отдельный договор со специализированной организацией.
Детская площадка на придомовой территории также является зоной ответственности УК. В соответствии с позицией Верховного Суда РФ, компания обязана поддерживать её в исправном состоянии, ремонтировать и следить за соответствием нормативам, включая ГОСТ Р 52169‑2012.
Ремонт подъездов должен проводиться не реже одного раза в три или пять лет, в зависимости от типа и состояния дома. Если в договоре указаны более длительные сроки или он вообще не содержит упоминания о ремонте, а подъезд не ремонтировался годами, жильцы имеют право требовать от УК провести ремонт в ближайшие месяцы.
Для того чтобы узнать, какая компания обслуживает дом, жильцы могут ознакомиться с квитанцией за ЖКУ, где указаны название, адрес и телефон УК. Эти данные также доступны на портале ГИС ЖКХ через учетную запись Госуслуг.
Если управляющая компания отказывается выполнять работы, ссылаясь на отсутствие конкретного пункта в договоре или решения общего собрания, это противоречит позиции Верховного Суда. Компания обязана проводить все работы, входящие в утвержденный законом перечень, даже если они не прописаны в договоре и не вынесены на голосование жильцов. Дополнительная плата за такие работы не допускается.
В случае отказа от выполнения работ, жильцам следует оставить заявку в аварийно-диспетчерской службе — это можно сделать по телефону, через сайт УК или на портале ГИС ЖКХ. Сотрудник должен сообщить свою должность, ФИО, номер и время регистрации заявки. Если работы не были выполнены или в них отказали, необходимо написать жалобу на имя руководителя УК — её можно передать лично секретарю с отметкой о получении, отправить заказным письмом или через ГИС ЖКХ. Ответ УК должен быть предоставлен в течение 10 рабочих дней.
Если действия управляющей компании не устраивают, следующим шагом будет обращение в государственную жилищную инспекцию. Контактные данные и образец заявления можно найти на сайте регионального ведомства. Если проверка подтвердит нарушения, УК будет грозить штраф от 250 до 350 тысяч рублей и предписание на ремонт. Игнорирование предписаний может повлечь за собой утрату лицензии для компании.
Когда предписания жилищной инспекции не работают, жильцы могут обратиться в суд с требованием обязать УК выполнить конкретные работы, заменить оборудование и выплатить компенсацию морального вреда. Решение суда с установленными сроками передается в службу судебных приставов, которые контролируют его исполнение. Неисполнение судебного решения может привести к административной, а затем и уголовной ответственности для руководства управляющей компании.